杜大衛﹕房地產問題 政府做了什麼

香港地產商見利忘義和貪婪，到底有沒有限度？請問我們的政府領導人除了補鑊，對地產商以損害和操控的方法牟取私利、罔顧社會利益視而不見之外，到底還做了什麼？
不，我感嘆的不是星期三公布的預算案中的相關措施（或沒有做的措施），儘管有充分的證據證明政府除了補鑊外，什麼都不願做。我亦不是感嘆於40多層高的樓宇可以變成80幾層異乎尋常的樓宇，更不是感嘆加厚牆身以增加樓面面積的可恥習慣。


反而，我要大聲責罵荃灣、葵涌及觀塘等地區的舊工業樓宇的業主。政府去年10月宣布可轉換樓宇作其他用途而毋須補地價，但他們並不滿足於所帶來的25%價值增長，在承諾提升樓宇的質素前，反而進一步要求放寬對樓面面積及高度的限制。


上星期的一宗投訴中，業主指若他安裝升降機，可租用面積便會減少，所以應放寬高度限制作補償。另一宗投訴中，業主指若要他擴闊行人道及在樓宇四周種樹，他應該可獲批更大的樓面面積以補償他的損失。一個可憐人抱怨說：「我面對兩難的處境。我希望我的樓宇的外觀更優越及更具有競爭力，但這樣的設計可能會減低現有樓面面積。」


如果是只有非常微利的行業，這種兩難情或許值得認真對待，但我們所說的是利潤超現實地高達40%或以上的地產經濟，大部分所賺取的就是那些被迫租用其物業的公司的盈利，或是在過去12年收入停滯不前的住客。本周三的《南華早報》報道說，新世界發展從近期售出的西區寶雅山單位所得的利潤有40％或以上，而新鴻基在推售元朗的YOHO MIDTOWN中所得利潤就更高。這些都是發生在本世紀最嚴重的經濟衰退期間。


而我則獨自疑惑為什麼我們的政府官員不制止此等荒唐行為？蘋果電腦曾否為需要設計更新、更昂貴的手提電腦而向政府要求賠償嗎？或製造Blackberry手機的Research in Motion公司為提升其產品而向政府要求賠償嗎？


我承認在這個問題上我開始焦躁不安，因為政府還未意識到眼前的房地產泡沫問題，但不論泡沫與否，我相信我的關注是確切的。在有組織地使新樓宇市場求過於供的情下（去年只有7200個單位落成，是1972年以來最低的水平），而利率又處於20年來的最低水平，再加上內地和西方經濟投資資金的流入，地產發展商卻仍然保證得到超高利潤，儘管許多公司都瀕臨破產邊緣。


政府官員堅持樓市未見泡沫。財政司長在星期三堅稱按揭支出平均只佔家庭收入的38%，水平遠低於1997年的50％。但一個人能睜眼說瞎話到什麼程度呢？在一年之內，按揭利率可能升1至2個百分點，嚴重影響一般家庭支出。一位重要的香港經濟學家警告，業主要預期按揭支出今年內會增加40％。即是實際上按揭支出平均會佔家庭收入的60%。沒有泡沫？


沒有泡沫？


回想起在《金融時報》工作的純真快樂日子，報道每一則新聞前，我必定先問：「誰是『公正的仲裁人（honest broker）』，即一位我可以相信會對是非曲直有客觀判斷的人，以及我需要思考的是什麼問題？」


無論是什麼新聞故事，都總有一個人你可以求助，作為這個「公正的仲裁人」的。但只有一個例外，就是關於地產界的新聞報道。無論你轉到哪裏，每個發言人都似乎是既得利益者。現有樓宇業主為自己財富的增長而高興，歷任財政司長亦看物業拍賣和印花稅收入增加而高興。就是那些沒有物業、只常見物業價格穩步上升的人，也會夢想一天能「上車」，從而能從中牟利。銀行家的按揭貸款收入穩步增長，地產代理憑代理費收入致富。似乎並沒有人願意停下來問一問，有什麼經濟力量可支持一個 400呎單位的售價，在一個周末間上升港幣 10萬元以上。


曾俊華在星期三正確地指出，他必須考慮到數以千計會因樓價下跌而減低其財富價值的人的利益。但是，數十萬看擁有自己居所的希望在眼前消失的人又如何呢？如果他真的關心在世界數一數二貧富懸殊社會中人們的苦惱和不滿，他會立即採取行動，堅定地使樓價回到現實水平。他應該增加新住宅的供應，懲治投機性的物業炒買。他亦應該告誡愛哭訴的荃灣工業大廈發展商停止要求特殊待遇，為迎合未來更新、更嚴格及更環保的建築標準而做好準備。簡而言之，應該告訴他們，他們要參與實體經濟。


作者杜大衛（David Dodwell） 是公共政策研究公司Strategic Access 總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員，是The Hong Kong Advantage 一書作者之一